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금융법 신탁법/부동산 신탁

명의신탁자 주택임대차계약

명의신탁자 주택임대차계약

 

명의신탁의 경우에는 명의수탁자에게 소유권한이 있어 명의신탁자와 계약을 하면 집에서 쫓겨날 위험도 있고 나중에 주택임대차보호법상의 보호를 받지 못하는 건 아닌지 고민을 하는 분들이 종종 있습니다.

 

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 살펴보면 명의신탁약정의 효력에 대하여 나와 있는데 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

            

 

 

- 명의신탁약정은 무효로 합니다.

- 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 하지만 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니합니다.

- 1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다.

 

여기서 명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 의미합니다.

 

                            

 

 

이와 관련된 판례를 보면 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없으며 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것입니다.

 

이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다고 하였습니다.

 

 

            

 

 

또한 주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 명의수탁자는 주택임대차보호법의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다고 판시하였습니다.

 

따라서 앞서 언급한 사례처럼 임대차계약을 체결한 명의신탁자는 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 자라고 할 것이므로 명의수탁자에게 대항할 수 있다고 볼 수 있습니다.