법률방송의 이응세 변호사의 법률의 품격 프로그램에 출연하여 강의한 동영상을 링크합니다.(동영상 자체를 올리려 하니 용량이 너무 커서 올릴 수 없네요)

이 동영상은 

일조권과 조망권에 관하여 강의한 두 편 중 2편입니다.

저는 법원에 재직할 때 일조권, 조망권에 관한 사건을 처리하고, 논문을 써서 기고하였으며,

법무법인 바른에서도 일조권, 조망권 관련 손해배상, 공사금지가처분 등의 사건을 처리하면서,

대한변호사협회의 건설부동산연수원에서 매년, 변호사들을 대상으로,

일조권, 조망권 소송을 주제로 강의하고 있습니다.

https://www.youtube.com/watch?v=zCkVqTmC1mg

 

이응세 변호사 법무법인 바른 일조권 변호사 조망권 변호사

 

Posted by 이응세

법률방송의 이응세 변호사의 법률의 품격 프로그램에 출연하여 강의한 동영상을 링크합니다.(동영상 자체를 올리려 하니 용량이 너무 커서 올릴 수 없네요)

이 동영상은 

일조권과 조망권에 관하여 강의한 두 편 중 1편입니다.

저는 법원에 재직할 때 일조권, 조망권에 관한 사건을 처리하고, 논문을 써서 기고하였으며,

법무법인 바른에서도 일조권, 조망권 관련 손해배상, 공사금지가처분 등의 사건을 처리하면서,

대한변호사협회의 건설부동산연수원에서 매년, 변호사들을 대상으로,

일조권, 조망권 소송을 주제로 강의하고 있습니다.

https://www.youtube.com/watch?v=Tg7KoQNxBVg

 


 

(법무법인바른 이응세변호사 일조권 조망권)

 

Posted by 이응세

입찰참가자격 제한사유가 경합된 경우의 처리

2016. 10. 28.자 건설경제신문에 게재된 글입니다.


일정한 사유가 있는 경우 건설업자에 대한 제재로서 입찰참가자격을 제한할 수 있고, 그 제한조치는 국가를 당사자로 하는 법률, 지방자치단체를 당사자로 하는 법률, 공공기관의 운영에 관한 법률 등에 근거한다. 이 때 입찰참가자격 제한기준을 행정규칙으로 정하였더라도, 이는 행정청 내부의 재량준칙을 정한 것에 지나지 아니하여 대외적으로 국민이나 법원을 기속하는 효력이 없으므로, 입찰참가자격 제한처분이 적법한지 여부는 이러한 규칙에서 정한 기준에 적합한지 여부만에 따라 판단할 것이 아니라 법률상 입찰참가자격 제한처분에 관한 규정과 그 취지에 적합한지 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2007두6946 판결). 이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

이 때 입찰참가자격 제한사유가 경합되는 경우가 있고, 구 국가계약법 시행규칙 [별표 2]는 부정당업자의 입찰참가자격 제한기준에 관하여 입찰참가자격 제한사유별로 제재기간을 세분하여 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “부정당업자가 수 개의 위반행위를 하여 [별표 2] 각 호의 사유 중 2 이상에 해당하는 경우에는 그 중 무거운 제한기준에 의한다.”고 규정하고 있었다.이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

A 회사가 한국전력공사의 구매입찰에서 1999년부터 2006년까지 담합행위(1차 위반행위)를 하였다는 이유로 한국전력공사로부터 2010년 2월경에 6개월의 입찰참가자격 제한처분(1차 처분)을 받았는데, 그 후 한국전력공사는 A 회사가 1998년부터 2008년까지 구매입찰에서 담합행위(2차 위반행위)를 하였다는 이유로 2012년 11월경에 A 회사에 다시 6개월의 입찰참가자격 제한처분(2차 처분)을 한 사안이 있다. 1차 위반행위와 2차 위반행위는 구 국가계약법 시행규칙 [별표 2] 각 호의 입찰참가자격 제한사유 중 같은 항목에 해당하고 그 제한기간은 각각 6개월이었다.이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사


이에 대하여 대법원은, 국가계약법 시행규칙이 수 개의 위반행위에 대하여 그 중 가장 무거운 제한기준에 의하여 제재처분을 하도록 규정한 것은, 가장 중한 위반행위에 대한 입찰참가자격 제한처분만으로도 입법 목적을 충분히 달성할 수 있다는 취지이고, 행정청이 입찰참가자격 제한처분을 할 때 그 전에 발생한 수 개의 위반행위를 알았거나 알 수 있었는지 여부를 구별하여 적용기준을 달리 정하고 있지도 않으며, 수 개의 위반행위에 대하여 한 번에 제재처분을 받을 경우와의 형평성까지 고려하면, 위 규정은 행정청이 입찰참가자격 제한처분을 한 후 그 처분 전의 위반행위를 알게 되어 다시 입찰참가자격 제한처분을 하는 경우에도 적용된다고 하였다. 따라서 1차 처분의 사유인 1차 위반행위와 2차 처분의 사유인 2차 위반행위의 제한기준이 동일하고, 1차 처분에서 입찰참가자격 제한기준상 제재기간을 감경하지 아니하고 그대로 처분함으로써 추가로 제재할 여지가 없으므로, 행정청 내부의 사무처리기준상 1차 처분 전의 위반행위인 2차 위반행위에 대하여는 더 이상 제재할 수 없으며, 결국 2차 처분은 재량권을 일탈·남용한 것으로서 위법하다고 하였다(대법원ᅠ2014.11.27.ᅠ선고ᅠ2013두18964ᅠ판결).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사


원문이 게재된 기사 링크입니다.

http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201610281106513770624


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입찰절차에서 공사를 낙찰받은 건설회사의 지위

2016. 10. 21.자 건설경제신문에 게재된 글입니다.


재개발조합이 시공자 선정을 위하여 실시한 입찰에 A건설회사가 참가하여 낙찰자로 선정되었다. 그 입찰지침서에는 낙찰자는 조합으로부터 낙찰통지를 받은 후 10일 이내에 계약을 체결하여야 하고, 낙찰자가 정당한 이유 없이 계약을 체결하지 아니 하는 때에는 발주자는 낙찰을 취소할 수 있도록 되어 있었다. 낙찰자로 선정된 A가 조합에게 계약체결을 요구하였으나, A가 당초 입찰참가자격을 갖추고 있었음에도 조합이사회에서 A의 시공 능력이 미비하다는 이유로 A에 대한 낙찰을 취소하고, 입찰 절차를 다시 실시하여 A가 아닌 다른 회사를 낙찰자로 선정하였다. 조합이 낙찰을 취소하기 전까지 A와 조합 사이에 공사에 관한 세부적인 사항, 공사대금 등에 대한 합의가 대부분 이루어진 상태였다. 조합의 낙찰취소에 대하여 A는 조합을 상대로 손해배상청구를 하였다.

(이응세 변호사 건설소송변호사 건설변호사 법무법인 바른)

이 사건에서, A는 낙찰자 결정으로 A와 조합 사이에 공사도급계약이 체결되었다고 주장하였으나, 입찰 절차에서 낙찰 후에 본계약의 체결을 예정하고 있었고, A도 이러한 사정을 알고 입찰에 참가하였으므로, A가 낙찰자로 선정된 것만으로 공사도급계약이 체결된 것은 아니다. 그러나, A와 조합 사이에 아무런 법률관계가 없는 것은 아니다.

(이응세 변호사 건설소송변호사 건설변호사 법무법인 바른)

이 사건의 대법원ᅠ2011. 11. 10.ᅠ선고ᅠ2011다41659ᅠ판결은, 공사도급계약의 도급인이 될 자가 수급인을 선정하기 위해 입찰 절차를 거쳐 낙찰자를 결정한 경우 입찰을 실시한 자와 낙찰자 사이에는 도급계약의 본계약체결의무를 내용으로 하는 예약의 계약관계가 성립하고, 어느 일방이 정당한 이유 없이 본계약의 체결을 거절하는 경우 상대방은 예약채무불이행을 이유로 한 손해배상을 청구할 수 있다고 판시하였다.
(이응세 변호사 건설소송변호사 건설변호사 법무법인 바른)
이때 손해배상의 범위는 원칙적으로 예약채무불이행으로 인한 통상의 손해를 한도로 하는데, 조합이 정당한 이유 없이 A에 대하여 본계약의 체결을 거절하는 경우이므로, 조합은 A가 본계약의 체결 및 이행을 통하여 얻을 수 있었던 이익, 즉 이행이익 상실의 손해를 A에게 배상할 책임이 있다.
(이응세 변호사 건설소송변호사 건설변호사 법무법인 바른)
고등법원은 조합이 배상할 손해액을 산정하면서, A가 입찰에 참가할 때 건축사사무소에 의뢰하여 받은 공사원가계산서에 이윤으로 기재된 금액을 그대로 본계약의 체결 및 이행으로 얻을 수 있었던 이익으로 인정하였으나, 대법원은 낙찰자가 본계약의 체결 및 이행을 통하여 얻을 수 있었던 이익은 일단 본계약에 따라 타방 당사자로부터 지급받을 수 있었던 급부인 낙찰금액이라고 할 것이나, 본계약의 체결과 이행에 이르지 않음으로써 낙찰자가 지출을 면하게 된 직·간접적 비용은 그가 배상받을 손해액에서 당연히 공제되어야 하고, 나아가 손해의 공평·타당한 분담을 지도원리로 하는 손해배상제도의 취지상, 법원은 본계약 체결의 거절로 인하여 낙찰자가 그 이행과정에서 기울여야 할 노력이나 이에 수반하여 불가피하게 인수하여야 할 사업상 위험을 면하게 된 점까지 고려하여 객관적으로 수긍할 수 있는 손해액을 산정하여야 한다고 하였다.

(이응세 변호사 건설소송변호사 건설변호사 법무법인 바른)

기사의 원문은 다음에 링크합니다.

http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201610210817140310086


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공동수급체 구성원과 하수급인의 관계

2016. 10. 14.자 건설경제신문에 게재된 글입니다.


공동이행 방식 공동수급체는 기본적으로 민법상의 조합의 성격을 갖는다. 조합채무가 특히 조합원 전원을 위하여 상행위로 부담한 것이라면 상법 제57조 제1항을 적용하여 조합원들의 연대책임이 인정된다. 조합인 공동수급체를 대리하는 행위가 상행위인 경우에는 그 행위가 조합을 위한 행위임을 표시하지 않았다고 하더라도 그 행위의 효력은 조합원 전원에게 미친다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다79340 판결). 이응세 변호사 법무법인 바른 건설변호사 건설소송변호사


예컨대 B회사가 X회사로부터 아파트 신축공사를 도급받아 공사에 착수한 후 C회사가 B와 5:5의 비율로 공동시공자로 참여하여 X와 사이에 시공자를 B, C로 하는 공사도급변경계약을 체결하였고, D회사는 B와 사이에 위 신축공사 중 내장 목공사 등에 관하여 하도급계약을 체결하였는데, 아파트 신축공사는 거의 모두 B의 주도로 진행되었고, B가 부도나기까지 하도급계약상 공사대금은 B가 어음을 발행하여 지급하였으며, 그 후 D가 하도급공사를 완료하고 아파트 신축공사도 완공되었는데, D가 C를 상대로 하도급대금의 지급을 청구한 사안이 있다.이응세 변호사 법무법인 바른 건설변호사 건설소송변호사

이 사건에서 고등법원은 아파트 신축공사가 B의 주도로 완공되었고, 하도급계약은 B의 단독 명의로 이루어졌으며, B와 C 사이에 체결된 사업약정에는 B가 그 분담 시공범위에 대하여 시공하거나 C로부터 하도급받아 시공한 부분은 시공 및 하자보수책임이 전적으로 B에게 있다고 규정한 점, B의 부도 이전에는 B가 체결한 하도급계약에 따른 공사대금은 모두 B 명의로 지급된 점을 감안하면, C가 B에게 공동수급체를 대표할 권한을 주었다거나 공동수급체를 대리하여 하도급계약을 체결할 권한을 주었다고 할 수 없고, B와 D 사이의 하도급계약에 따른 공사대금 지급채무는 B와 C의 공동수급체의 채무라고 할 수 없다는 이유로 D의 청구를 기각하였다.이응세 변호사 법무법인 바른 건설변호사 건설소송변호사

그러나 대법원은 B와 C가 아파트 신축공사를 도급받으면서 공사를 B와 C가 직접 이행하기로 하되 필요한 경우 B와 C의 책임하에 부분하도급을 줄 수 있도록 하였고, B가 B 명의로 D를 비롯한 다른 하도급업체들과 하도급계약을 체결하였는데, C의 직원이 공사의 현장소장으로 파견되어 B와 계약한 하도급업체들에 작업 지시 및 기성 확정통보를 하기도 한 점, 공사는 B가 주도적으로 하였고 C는 주로 공사의 사업비를 관리하는 업무를 하였으며, C는 하도급업자들에게 하도급대금의 일부를 변제하기도 한 점을 감안하여, C는 공사에는 실질적으로 관여함이 없이 자금의 관리 등만을 하면서 공사의 시행에 관한 일체의 권한을 포괄적으로 B에게 위임하였던 것이고, 이러한 포괄적 위임에는 하도급계약 체결에 관한 대리권도 포함되어 있으며, B가 D와 하도급계약을 체결하면서 조합을 위한 것임을 표시하지 아니하였더라도 상법 제48조에 따라 하도급계약의 효력은 조합원 전원에게 미치기 때문에, 피고는 조합원으로서 B와 D의 하도급계약에 따른 채무를 부담한다고 하였다(대법원 2009. 10. 29. 선고 2009다46750 판결).이응세 변호사 법무법인 바른 건설변호사 건설소송변호사


기사의 원문은 다음에 링크합니다.

http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201610131047350070487

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이 글은 2016년 10월 7일 건설경제신문에 게재된 글입니다.


공동수급체 구성원들은 공동수급협정을 통하여 대표자가 공사로 인하여 발생하는 공동원가를 집행하고, 나머지 구성원들이 지분 비율에 따라 공동원가를 분담하기로 약정하는 경우가 많다. 이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

대법원은 공동수급체 구성원들의 이러한 공동원가분담 의무는 구성원으로서의 출자 의무이므로, 공동수급체의 대표자가 공동수급운영협정에 따라 공동원가를 선지출한 경우 다른 구성원들은 공동수급운영협정에 따라 대표자에게 그 지분 비율에 따른 개별적인 공동원가분담 의무를 부담할 뿐, 다른 조합원의 공동원가분담 의무에 대해서까지 보충적 책임을 지지 않는다고 판시한 사례가 있다(대법원 2015. 2. 12. 선고 2014다33284 판결).
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이는 공동원가를 선지출한 대표자에 대한 나머지 구성원의 공동원가분담 의무를 구성원들의 개별채무라고 본 것이다. 그러나 공동원가분담 의무가 조합채무인지 또는 개별채무인지는 공동수급인 사이의 약정 내용에 따라 달라질 수 있다.이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

공동수급체의 각 시공사들이 각 공구별로 분담 시공하는 경우에는, 담당 공구의 시공에 실제 투입된 비용과 무관하게 사전에 공동수급체가 협의하여 정한 실행단가를 적용하여 산출한 실행예산 금액이 각 시공사별로 부담하는 공사원가가 되고 실제 투입된 비용이 당초 예상과 달리 늘어나더라도 그 증가분의 분담을 다른 공동수급업체에 청구할 수 없는 것이 원칙이다.이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

그런데 이러한 경우에 일부 시설의 설치예정 장소가 변경될 수 있음이 이미 예상되었고 설치장소의 변경에 따라 운반거리가 변경되면 담당 시공사는 공사비 부담이 증가하므로, 감리원의 승인 하에 그 시설의 설치장소가 변경된 경우 감리단의 확인을 거친 공사비의 증가를 공동원가에 반영하여 다른 공동수급체들이 함께 분담하도록 하되, 그에 앞서 각 공동수급체들의 현장소장으로 구성된 기술분과위원회의 검증을 거치도록 한 사안이 있다.이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

이것은 어느 공동수급체 구성원이 감리원의 승인 내지 확인하에 설치장소를 변경하여 공사비가 증가한 경우 그 적정성과 타당성을 심사함으로써 공동수급체 구성원들 상호 간에 공정하고 원활한 분담금 정산이 이루어지도록 하는 데 그 취지가 있는 것으로서, 공동수급체 구성원들이 공동으로 부담하여야 할 분담금의 유무와 액수를 조사·결정하기 위한 절차이지만, 설치장소 변경에 따른 공사비 증가에 관하여 기술분과위원회 또는 시공운영원회에서 승인 또는 불승인 결정을 하더라도 이는 설치장소 변경으로 공사비가 증가한 공동수급체 구성원이 다른 구성원들에 대하여 갖는 공동원가분담금채권의 존부 및 범위를 실체적으로 확정시키는 효력은 없다. 이의가 있는 공동수급체 구성원은 다른 구성원들을 상대로 민사소송을 제기하여 정당한 공동원가분담금의 지급을 청구할 수 있다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다79838 판결).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

한편 민법 제163조 제3호는 ‘도급받은 자의 공사에 관한 채권’은 3년의 단기소멸시효에 걸린다고 규정하였으나, 공동수급체 구성원들의 공동원가분담금채권에는 위 규정이 적용되지 않는다(위 대법원 2011다79838 판결).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사


기사원문 링크

http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201610061133425780961


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2016년 8월 19일 건설경제신문에 게재된 글입니다.
 

  

구 건설기술관리법(현재 건설기술진흥법으로 변경되었음)은 감리를 설계감리, 검측감리, 시공감리, 책임감리 등으로 구분하고 있었으며, 책임감리는 시공감리와 관계법령에 따라 발주청으로서의 감독권한을 대행하는 것을 말하였다. 이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

건물이 완성된 후에 하자가 있는 경우 그 하자가 감리상 주의의무를 위반한 과실 때문에 생긴 것이라고 인정되면 감리자는 건축주 및 제3자에 대한 채무불이행 책임 또는 불법행위책임을 질 수 있다.이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

대법원 2015. 2. 26.선고 2012다89320 판결은, 책임감리업무를 수행하는 감리자는 시공 전에 설계도서에 기술적인 문제가 있는지 검토하여 문제가 있다고 판단되면 발주청에 이를 보고하고 설계자와 협의함으로써 이러한 기술적인 문제가 있는 설계로 인하여 발주청이 손해를 입지 않도록 하여야 할 주의의무가 있고, 감리자가 그러한 주의의무를 위반하였는지는 당시의 일반적인 감리자의 기술수준과 경험에 비추어 설계도서의 검토에 의해 설계상의 기술적인 문제를 발견하는 것이 기대 가능한 것이었는지 여부에 따라 판단되어야 한다고 판결하였다.이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

위 대법원 2012다89320 사건에서, 제2심 법원은 관련 분야 전문가의 상당수가 설계상 공정에 대한 보완을 지적하고 있고, 감리자가 건축주에게 설계상 대안을 제출하기도 한 점을 들어서, 문제된 설계 오류는 감리자의 지위에서 요구되는 일반적인 수준의 경험과 기술에서 충분히 그 설계상 문제점을 발견해 낼 수 있었다고 판단하고, 감리자가 그에 필요한 조치를 취하거나 보고할 의무가 있음에도 아무런 조치를 취하지 않은 것은 설계 오류에 대한 감리업무를 태만히 한 것이라고 판단하였다. 

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그러나 대법원은 문제된 시설이 설치된 전례가 없었던 당시 상황과 일반적인 감리자의 기술수준 및 경험에 비추어 보면, 감리자가 신공법에 따라 작성된 설계도서를 검토하여 핵심공정과 노하우가 누락되어 있음을 발견하고 그 설계의 오류를 구체적으로 지적할 수 있었다고 단정하기 어렵다고 보고 감리자의 책임을 부인하였다.이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

한편 대법원 2001. 9. 7. 선고 99다70365 판결은, 어스앵커 작업으로 인하여 인근 아파트 옹벽에 균열이 발생하여 아파트 주민들이 손해배상을 청구한 사안에서, 감리자는 설계도서가 당해 지형 등에 적합한지, 시공계획이 재해의 예방, 시공상의 안전관리를 위하여 문제가 없는지를 검토, 확인하여 설계변경 등의 필요 여부를 판단한 다음, 문제점을 발견한 때에는 지체 없이 시공자 및 발주자에게 이를 시정하도록 통지할 의무가 있으므로, 이에 위반하여 제3자에게 손해를 입혔다면 이를 배상할 책임이 있다고 하였다. 이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사


감리자가 공사현장의 지형에 비추어 그 설계가 시공 과정에서 뒤편 옹벽 위에 건설된 아파트의 기초에 영향을 미쳐 위험이 발생할 가능성을 예견하였음에도 불구하고 시공을 강행하도록 조치한 잘못이 있고, 그 감리상의 잘못으로 아파트에 균열 등이 생겼다고 판단하여 감리자의 손해배상책임을 인정하였다.이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

기사원문 링크

http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201608181108519370882


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2016년 8월 12일 건설경제신문에 게재된 글입니다.

  

유치권은 민법 제320조에 따른 민사유치권과 상법 제58조에 따른 상사유치권이 있다.

민사유치권은 점유하는 물건에 관하여 생긴 채권이 있어야 성립하지만, 상사유치권은 그에 한하지 않고 상인 간의 상행위로 인한 채권이 있으면 성립할 수 있다. 한편 민사유치권의 대상이 되는 물건은 채무자가 아닌 다른 사람의 물건에도 성립할 수 있지만, 상사유치권은 채무자의 물건에 대하여만 성립할 수 있다. 채권이 변제기가 있어야 유치권이 성립한다는 점에서는 동일하다. 이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

A회사가 B회사에 자재를 공급하고 자재대금을 받지 못한 상태에서, B회사가 신축한 건물을 임차하여 영업을 하면서 건물을 점유하고 있는 경우를 예로 들어보면, 이때 A의 B에 대한 자재대금채권은 A가 임차하여 점유하는 건물에 관한 채권이 아니므로, A에 민사유치권은 성립하지 않는다. 그러나 A와 B가 모두 상인이고, A의 자재대금채권은 A와 B 사이의 상행위로 인한 채권이며, A가 점유하는 건물은 채무자인 B 소유의 건물이므로 A의 자재대금채권을 위하여 건물에 대한 상사유치권이 성립할 수 있다.이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

민사유치권과 상사유치권의 차이는 효력에서 크게 나타난다. 일단 유치권자는 채무자뿐만 아니라 모든 사람에게 유치권을 주장할 수 있으므로, 유치권이 성립한 건물에 경매가 진행되어 제3자가 낙찰을 받아 소유권을 취득하더라도 유치권자는 자신의 채권을 변제받을 때까지는 새로운 소유권자인 제3자에게 건물을 인도할 의무가 없는 것이 원칙이다.
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한편 건물에 경매가 개시되어 경매개시결정의 등기가 마쳐진 이후에 민사유치권이 성립한 경우에는 유치권자는 그 경매에서 건물을 낙찰받아 소유권을 취득한 자에게 유치권을 주장할 수 없다. 이와 달리 경매개시결정 등기가 마쳐지기 전에 민사유치권이 성립한 경우에는 유치권자는 건물을 낙찰받아 소유권을 취득한 자에게 유치권을 주장할 수 있다. 타인의 근저당권, 가압류, 세금체납에 따른 체납처분의 등기가 있은 후에 민사유치권이 성립하고 그 이후에 경매개시결정 등기가 이루어진 경우에도 유치권자는 건물을 낙찰받아 소유권을 취득한 자에게 유치권을 주장할 수 있다(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 판결, 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

이와 달리 상사유치권의 경우에는 경매개시결정 등기 이전에 유치권이 성립하였더라도 그 이전에 근저당권이 설정되어 있었다면, 그 근저당권자 및 그 근저당권에 기하여 개시된 경매절차에서 낙찰받아 소유권을 취득한 자에게는 유치권을 주장할 수 없다. 위의 예에서 A의 유치권이 성립하기 전에 그 건물에 C가 근저당권을 취득하였고, A의 유치권이 성립한 후에 C가 경매를 신청하고 그 경매에서 D가 낙찰받았다면, A는 C 및 D에게 유치권을 주장할 수 없다(대법원 2013. 3. 28.선고 2012다94285 판결).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사


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2016년 8월 5일 건설경제신문에 게재된 글입니다.
 

  

건축공사를 시행한 뒤에 공사대금을 받지 못하는 건설업자는 유치권 행사를 통하여 공사대금채권을 변제받는 방법이 매우 효과적이다. 유치권은 별도의 합의나 등기가 필요없이 성립하고 효과도 강력하기 때문이다. 그러나 법률상 요건을 갖추어야 유치권이 성립할 수 있다. 이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

먼저 유치권을 행사하려는 건물과 관련된 공사대금채권이어야 유치권으로 보호받을 수 있다. 건설업자에게 건축자재를 납품한 채권은 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니므로, 건설업자에게 자재를 공급한 자의 자재대금채권으로는 유치권이 성립할 수 없다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

유치권은 건물의 전부에 대하여 성립한다. 다세대주택의 건축공사를 시행하고 그 공사대금채권으로 다세대주택을 점유하는 경우에, 공사대금이 사실상 다세대주택의 각 세대별로 나눌 수 있다고 하더라도 다세대주택 건축공사가 하나의 계약으로 이루어졌고 공사대금을 세대별로 나누어 지급하지 않으며 일률적으로 지급하기로 하였다면, 공사대금채권 전부와 다세대주택 전체가 서로 관련이 있다. 따라서 건축업자가 공사대금을 받지 못하여 다세대주택 중 일부 세대를 점유하고 있다면, 점유하는 건물부분의 유치권은 점유하는 건물부분에 해당하는 공사대금에 그치지 않고 다세대주택 전체에 대한 공사대금채권에 미치게 된다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

다음 그 채권이 변제기에 도달하여야 유치권이 성립할 수 있다. 유치권을 주장하는 자가 건물을 점유하고 있더라도, 그의 채권이 아직 변제기에 있지 않으면 유치권이 성립하지 않는다. 공사대금채권은 통상적으로 기성고에 따라 변제기가 정해지므로, 일부 기성공사대금의 변제기가 되었으면 그 채권을 담보하는 유치권이 성립할 수 있지만, 기성고에 달하지 않은 공사대금채권에는 유치권이 성립하지 않는다.이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

유치권의 성립 시기는 유치권과 다른 권리자들 사이에 누가 우선하는지를 정할 때 매우 중요하다. 완공된 건물에 하자가 있어서 도급인이 하자보수에 갈음한 손해배상청구를 하면서 공사대금채권과 동시이행 항변을 하였는데 하자보수금액이 공사잔금을 넘는 경우에, 하자보수 손해배상채권과 공사대금채권은 동시이행 관계에 있으므로, 하자보수의무나 그에 갈음하는 손해배상의무를 이행제공하지 않는 이상 공사대금채권을 위한 유치권은 성립할 수 없다(대법원 2014. 1. 16. 선고 2013다30653 판결).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

유치권은 채권자가 건물을 점유하고 있어야 성립하고, 점유를 잃으면 유치권도 소멸한다. 일단 점유를 시작하였는데 타인의 불법적인 침탈로 점유를 잃은 경우에도 유치권이 소멸하는 것은 같지만(대법원 2012. 2. 9. 선고 2011다72189 판결), 침탈당한 건물점유의 반환을 구하는 소송을 침탈당한 때로부터 1년 이내에 제기하여 점유를 반환받으면 당초부터 점유상실이 없었던 것이 된다(민법 제192조, 제204조).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

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2016년 7월 29일 건설경제신문에 게재된 글입니다.



 

  

분양광고의 내용이 준공된 건물의 현황과 달라서 분양광고가 허위․과장되었다고 판단되는 경우에 분양자가 지게 되는 책임을 살펴본다. 기본적으로 분양광고의 내용이 분양계약의 내용에 포함된 경우에는 채무불이행책임 또는 하자담보책임 여부가 문제되고, 그에 따른 계약해제 및 손해배상책임을 검토한다. 분양광고의 내용이 분양계약의 내용에 포함되지 않은 경우에는 착오․기망행위 또는 사정변경을 이유로 한 취소․계약해제, 기망행위 또는 표시․광고의 공정화에 관한 법률 위반에 따른 불법행위 손해배상책임을 검토한다. 이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

 

허위․과장 광고가 기망행위에 해당하는지에 관하여, 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당하지만, 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망행위에 해당하지 않는다.이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

 

 

상업시설을 임대하면서 상업시설을 관통하는 모노레일 설치에 관한 정확하고도 충분한 정보를 구체적으로 고지하거나 설명하지 아니한 채 객관적으로 모노레일 완공이 가능한지 여부를 정확히 확인해보려는 별다른 노력도 기울여 보지 아니하고 해당 상업시설을 경유하는 모노레일이 설치될 것이라는 잘못된 정보를 제공한 것은 통상의 선전·영업활동을 넘어서서 임차인들에게 의사결정에 영향을 줄 수 있는 중요한 사정에 관한 신의칙상 고지의무 내지 설명의무를 위반한 것으로서 불법행위책임을 인정한 사례가 있다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다51120 판결).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

 

 

수분양자들이 아파트의 소유권 내지 수분양권을 취득한 경우 허위․과장 광고에 따른 불법행위 손해배상액은, 수분양자가 실제 지급한 분양대금(여러 차례에 걸쳐 나누어 지출된 경우에는 차액의 계산을 위하여 비교시점을 기준으로 중간이자를 공제하여야 한다)과 기망행위에 의하여 분양계약을 체결하던 당시를 기준으로 한 아파트의 시가(적정 분양대금) 사이의 차액이다. 그런데 아파트의 분양계약 당시 시가 내지 적정 분양대금을 객관적으로 산정하기 어려워서 재산상 손해액의 산정이 불가능한 경우에는 이러한 사정을 정신적 손해의 산정에 참작하여 손해배상액을 정할 수 있다(대법원 2007. 6. 1. 선고2005다5812,5829,5836 판결).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

 

 

한편 위 모노레일 광고 사건에서는, 임차인이 입은 손해액은 모노레일이 설치되었을 경우의 상업시설의 임차가치와 설치되지 아니한 상태의 상업시설 임차가치의 차액이고, 그 손해액을 입증하는 것이 곤란하다고 보기 어려우므로 구체적인 손해액에 관하여 심리하여야 한다고 보았다.

허위․과장 광고의 내용이 바닥재(원목마루) 광고와 같은 경우에는 광고내용에 따라 시공하는 경우와 실제 시공된 것과의 시공원가의 차이를 계산하여 평당 손해액을 산정하는 방식을 이용할 수도 있다(위 대법원 2005다5812,5829,5836 판결).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

 

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