[이 글은 2016년 11월 14일 금융투자협회 신탁포럼에서 발표한 글을 정리한 것입니다.]

금융투자협회 신탁포럼은, 금융투자협회에서 신탁법 분야에 전문지식을 가진 법조인, 교수, 기업임원 들을 포럼위원으로 위촉하여, 매월 1회 신탁 관련 주제를 토의하는 포럼이며, 필자는 2014년부터 신탁포럼 위원으로 참여하고 있습니다. 


1.2. 비용상환청구권의 제한(배제 또는 감액)

 

대법원 2004다24557 판결은, 수탁자가 신탁사업을 수행하면서 지출하거나 부담한 비용과 관련하여 수탁자의 주의의무 위반이 채무불이행에 해당하지는 않더라도 수탁자에 대한 비용상환채무의 범위를 정하는데 참작할 수 있다고 판시하였다. 이응세변호사 법무법인바른 금융변호사 신탁변호사 신탁법변호사

 

▻ 대법원 2006. 6. 9. 선고 2004다24557 판결

피고 케이비가 신탁사업을 수행하는 과정에서 제반 비용을 지출 또는 부담함에 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하지 못하였다고 볼 여지가 있고, 피고 케이비의 이러한 과실 내지 부주의는 피고 케이비의 원고들에 대한 비용상환청구 또는 보수청구의 범위를 제한하는 고려 요소가 될지언정 원고들에 대하여 별도의 손해배상책임을 부담하는 채무불이행이 된다고 볼 수는 없다.

(중략)

(구신탁법 제1조, 제28조, 제42조, 제44조, 제38조) 규정의 취지에 의하면, 수탁자가 신탁의 본지에 따라 신탁사업을 수행하면서 정당하게 지출하거나 부담한 신탁비용 등에 관하여는 신탁자에게 보상을 청구할 수 있는 것이지만, 수탁자가 선량한 관리자의 주의를 위반하여 신탁비용을 지출한 경우에는 이러한 과실로 인하여 확대된 비용은 신탁비용의 지출 또는 부담에 정당한 사유가 없는 경우에 해당하여 수탁자는 비용상환청구를 할 수 없다고 봄이 상당하며, 이와 더불어 토지개발신탁에 있어서는 장기간에 걸쳐 사업이 진행되고 부동산 경기를 예측합니다는 것이 쉽지 않은 일이어서 경우에 따라 대규모의 손실이 발생할 수 있는 것인데, 수탁자가 부동산신탁을 업으로 하는 전문가로서 보수를 지급받기로 한 후 전문지식에 기초한 재량을 갖고 신탁사업을 수행하다가 당사자들이 예측하지 못한 경제상황의 변화로 신탁사업의 목적을 달성하지 못한 채 신탁계약이 중도에 종료되고, 이로 인하여 위탁자는 막대한 신탁비용채무를 부담하는 손실을 입게 된 사정이 인정된다면, 신탁비용의 지출 또는 부담에서의 수탁자의 과실과 함께 이러한 사정까지도 고려하여 신의칙과 손해의 분담이라는 관점에서 상당하다고 인정되는 한도로 수탁자의 비용상환청구권의 행사를 제한할 수 있다고 할 것이다.

(중략)

피고 케이비는 원고들과 사이에 분양형 토지신탁계약을 체결하고 신탁사업을 추진하면서 원심이 인정한 위 (생략) 비용을 지출 또는 부담한 사실이 인정되나, 원심과 같이 그 전액을 그대로 피고 케이비의 원고들에 대한 청구권으로 인정할 것이 아니라, ① 우선 피고 케이비가 피고 서진에게 일괄 지급한 광고선전비 500,000,000원, 모델하우스 건립 및 철거비 500,000,000원 및 피고 케이비가 스스로 부담하였다고 하는 금융비용 593,384,665원 등에 대하여는 그 비용이 실제로 신탁사업을 위하여 정당하게 사용된 것인지 좀 더 심리해 볼 필요가 있다 할 것이고, ② 나아가 기록에 의하면, 피고 케이비는 부동산신탁을 전문으로 하는 회사로서 전문지식에 기초한 재량을 갖고 신탁사업을 전개한 사실, 이 사건 토지신탁계약은 1997. 11. 5. 토지신탁 기본약정을 체결한 후 사업 도중에 이른바 IMF 경제위기로 이 사건 오피스텔의 사전분양에 실패하면서 2002. 12. 30. 이 사건 토지가 원상복구되어 종료될 때까지 5년 여 기간 동안 별다른 성과없이 진행되다가 중단된 사실, 이로 인하여 원고들은 아무런 수익도 얻지 못한 채 상당한 금액의 신탁비용채무만을 부담하게 된 사실이 인정되는바, 신탁비용에 관한 위 법리에 비추어 살펴보면, 피고 케이비로서는 원고들로부터 위탁받은 신탁사업을 수행하면서 경제사정의 변화를 참작하여 비용이 과다하게 지출되지 않도록 주의하고 금융기관으로부터의 차입금 규모도 필요한 최소한의 범위에서 이루어지도록 주의할 의무가 있었음에도 이를 소홀히 하여 방만하게 비용을 지출 또는 부담한 점이 없지 않은 것으로 보이므로, 원심으로서는 피고 케이비가 신탁비용의 지출이나 부담에 있어서 이러한 주의의무 위반이 있었는지 여부를 심리하여야 하며, ③ 뿐만 아니라 이 사건 토지신탁사업이 원고들과 피고 케이비가 예상하지 못하였던 이른바 IMF 경제위기로 오피스텔 사전분양에 실패한 것이 주된 원인이 되어 중도에서 종료되고, 이로 인하여 원고들이 상당한 규모의 신탁비용채무를 부담하게 되는 점까지도 함께 참작하여, 신의칙 및 손해의 분담이라는 취지에서 상당하다고 인정되는 범위 내에서 원고들의 비용상환채무를 인정하여야 할 것이다.

 

대법원이 채무불이행으로서의 선관주의의무 위반과 별개로 채무불이행에 해당하지 않는 주의의무 위반을 인정하는 태도는, 채무불이행 또는 불법행위에 대한 과실상계에서 과실의 의미를 약하게 보는 입장과 일맥상통한다.이응세변호사 법무법인바른 금융변호사 신탁변호사 신탁법변호사


결국 위 대법원 2004다24557 판결에 따르면, 수탁자의 비용상환청구권이 인정되려면 수탁자가 실제 지출․부담한 신탁비용이어야 하고, 나아가

① 선관주의의무에 위반하여 지출․부담하였으므로 정당한 사유가 없는 것

신탁사업을 적절하게 진행하고 그에 맞추어 필요한 최소한의 범위에서 지출․부담하여야 함에도 방만하게 지출․부담한 것

③ 그 외에 당사자들이 예측하지 못한 경제사정의 변화로 인하여 증가한 것

이 있다면, 이것이 비용상환채무의 범위에 반영되어야 한다는 것이다.이응세변호사 법무법인바른 금융변호사 신탁변호사 신탁법변호사


위 판시 내용의 ①은 채무불이행으로서의 선관주의의무 위반에 해당하고 비용상환의무가 없음이 분명하다. 

그러나, ②는 방만한 지출․부담이라는 점에서 정당한 사유 없는 것에 비하여 주의의무 위반의 정도가 가볍다고 여겨지고, 위에서 보았듯이 신의칙상 요구되는 약한 의미의 부주의라고 볼 수 있다. 

위 대법원판결이 약한 의미의 부주의이면서 채무불이행이 아니고 비용상환의무의 범위에만 고려될 수 있다고 하였는데, ①은 채무불이행에 해당함이 분명하고 ③은 주의의무 위반이 아닌 외부적인 상황으로 인한 것이므로, 대법원판결에서 약한 의미의 부주의이면서 채무불이행이 아니되 비용상환의무의 범위에 고려될 수 있다는 사정은 ②를 말하는 것이다. 

그리고 다시 ③ 당사자가 예견할 수 없었으므로 주의의무위반이 없는 외부적 상황으로 인한 비용증가도 비용상환청구의 범위에 반영하여야 한다는 것이다.이응세변호사 법무법인바른 금융변호사 신탁변호사 신탁법변호사

 

다음 대법원판결도 같은 입장에서 판시하였다.

▻ 대법원ᅠ2008. 3. 27.ᅠ선고ᅠ2006다7532,7549ᅠ판결ᅠ

수탁자인 코레트신탁이 지출한 비용 중 직접 이 사건 사업을 위하여 제공된 것은 복개공사비, 모델하우스 부지 임차 및 시공비, 설계비, 감리비, 지질조사 및 측량비, 세금·보증보험료·지방채매입대금·인지세, 광고 및 분양기획비용 등으로 지출한 4,323,100,730원과 복개공사준비작업을 위한 노임 400,000원이라고 할 것인데, 코레트신탁은 그 비용지출을 위해 무려 8배에 가까운 33,163,562,551원을 차용하고 그 이자로 12,783,150,863원을 지출하였다는 것이어서 특별한 사정이 없는 한 그 차용금채무의 부담 및 이자의 지출 전부가 이 사건 사업을 위한 것이었다고 쉽사리 단정할 수는 없다고 할 것이다. 따라서 원심으로서는 코레트신탁이 위와 같이 실제로 지출된 사업비용에 비하여 현저히 많은 차용금을 차용하게 된 이유나 목적 내지 경위, 그 차용금의 구체적인 용도 등을 따져 보아 정당하다고 인정되는 신탁비용액을 산정하였어야 합니다고 할 것이다. 나아가, 그와 같이 정당하다고 인정되는 신탁비용액이 산정된다고 하더라도, 코레트신탁은 부동산신탁을 업으로 하는 전문가로서 보수를 지급받기로 한 후 전문지식에 기초한 재량을 가지고 신탁사업을 수행하는 자인데 이 사건 신탁사업이 종료됨으로써 수익자인 독립당사자참가인(이하 ‘참가인’이라고 합니다)이 막대한 신탁비용상환의무를 지게 되는 점 등을 고려할 때 신의칙 및 손해의 공평분담이라는 취지에서 수익자인 참가인이 상환할 신탁비용액을 상당하다고 인정되는 범위 내로 제한할 여지가 있는지를 살펴 보았어야 한다고 할 것이다.

 

위 대법원 2006다7532,7549 판결은, 위 대법원 2004다24557 판결의 법리를 그대로 받아들이면서, 정당하게 지출․부담한 비용을 먼저 확정한 후 이에 대하여 다시 신의칙 및 공평분담의 취지에서 비용상환의 범위를 제한할 수 있다고 하였다.이응세변호사 법무법인바른 금융변호사 신탁변호사 신탁법변호사

 

한편 참고로 위 대법원 2004다24557 판결에서는,

피고 서진은 피고 케이비와의 공사도급계약 체결시 피고 케이비에게 공사이행보증금을 지급하며 피고 서진이 시공계약상의 채무를 이행하지 아니한 경우에는 공사이행보증금을 피고 케이비에게 귀속시키기로 약정하였음에도 피고 케이비는 공사도급계약 체결시 피고 서진으로부터 공사이행보증금을 지급받지 아니한 사실을 기초로, 피고 케이비가 피고 서진으로부터 공사이행보증금을 지급받았더라면 피고 서진이 시공계약상의 채무를 이행하지 아니한 결과 피고 케이비에 대하여 손해배상책임을 지게 되는 경우에 피고 케이비는 공사이행보증금을 몰취하여 신탁비용의 일부에 충당할 가능성이 있었다고 할 것이므로, 피고 서진에게 시공계약상의 채무불이행 책임이 인정됨에도 불구하고 피고 케이비가 정당한 사유 없이 공사이행보증금을 지급받지 않아 이로부터 신탁비용을 상환받을 수 없게 된 것이라면, 이러한 점도 참작하여 원고들의 비용상환채무의 범위를 제한하여야 할 것이라고 판시하였고,

신탁사무를 완료한 수탁자는 위탁자에게 약정된 보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이지만, 신탁사무가 중도에 종료된 경우에는 신탁사무처리의 내용 및 경과, 신탁기간, 중단된 신탁사무로 인하여 발생하는 위탁자의 손실, 기타 변론에 나타난 제반 사정을 고려하여 약정된 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반합니다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다고 판시함으로써, 비용뿐만 아니라 보수액도 감액할 수 있다고 하였다.

 

그 후에도 위 대법원판결들의 판시를 그대로 따르면서, 수탁자의 비용상환청구권을 대폭 제한한 판결이 있다.이응세변호사 법무법인바른 금융변호사 신탁변호사 신탁법변호사

 

▻ 대법원ᅠ2016. 3. 10.ᅠ선고ᅠ2012다25616ᅠ판결

토지개발신탁에서는 장기간에 걸쳐 사업이 진행되고 부동산 경기를 예측한다는 것이 쉽지 않은 일이어서 경우에 따라 대규모의 손실이 발생할 수 있는 것인데, 수탁자가 부동산신탁을 업으로 하는 전문가로서 보수를 지급받기로 한 후 전문지식에 기초한 재량을 갖고 신탁사업을 수행하다가 당사자들이 예측하지 못한 경제상황의 변화로 신탁사업의 목적을 달성하지 못한 채 신탁계약이 종료되고, 이로 인하여 위탁자 또는 수익자가 막대한 신탁비용상환의무를 부담하게 된 사정이 인정된다면, 이러한 사정을 고려하여 신의칙과 손해의 분담이라는 관점에서 상당하다고 인정되는 한도로 수탁자의 비용상환청구권의 행사를 제한할 수 있다.

원심은, 수탁자인 피고는 부동산신탁을 업으로 하는 전문가로서 원고로부터 보수를 지급받기로 한 후 전문지식에 기초한 재량을 가지고 신탁사업을 수행한 점, 선행 신탁계약에 따른 신탁사업은 이른바 IMF 외환위기로 인하여 신탁기간이 종료된 후에도 미분양 물량이 남아 있었고, 이를 공매 처분한 결과 약 391억 원의 손실이 발생한 점, 피고는 선행 신탁계약에 따른 신탁보수로 약 25억 원을 사실상 지급받은 점 등의 사정을 고려하여 신의칙 및 손해의 공평분담이라는 취지에서 피고의 비용상환청구권 행사를 60%로 제한함이 상당하다고 판단하였다. 원심의 위와 같은 판단은 정당하다.

 이응세변호사 법무법인바른 금융변호사 신탁변호사 신탁법변호사

이응세 변호사 법무법인 바른

2014년 - 현재 금융투자협회 신탁포럼 위원

2013년          서울대학교 금융법센터 금융법무과정 (신탁법)



Posted by 이응세

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[이 글은 2016년 11월 14일 금융투자협회 신탁포럼에서 발표한 글을 정리한 것입니다.]

금융투자협회 신탁포럼은, 금융투자협회에서 신탁법 분야에 전문지식을 가진 법조인, 교수, 기업임원 들을 포럼위원으로 위촉하여, 매월 1회 신탁 관련 주제를 토의하는 포럼이며, 필자는 2014년부터 신탁포럼 위원으로 참여하고 있습니다. 



1. 수탁자의 선관주의 의무의 내용

 

신탁법 제32조(수탁자의 선관의무) 수탁자는 선량한 관리자의 주의(注意)로 신탁사무를 처리하여야 한다. 다만, 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

구신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부개정되기 전의 것) 제28조(수탁자의 신탁사무처리의무) 수탁자는 신탁의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁재산을 관리 또는 처분하여야 한다.

자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제102조(선관의무 및 충실의무) ① 신탁업자는 수익자에 대하여 선량한 관리자의 주의로써 신탁재산을 운용하여야 한다.이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사

 

▻ 대법원 2006. 6. 9. 선고 2004다24557 판결

수탁자의 선관주의의무는 민법상 위임에서 수임인의 주의의무와 같은 개념으로 이해할 수 있으며, 토지신탁계약의 수탁자는 우선적으로 위탁자의 지시에 따라 사무처리를 하여야 하나, 그 지시에 따라 신탁사업을 추진하는 것이 신탁의 취지에 적합하지 않거나 경제성이 없는 것으로 판단되어 위탁자에게 불이익할 때에는 그러한 내용을 위탁자에게 알려주고 그 지시를 변경하도록 조언할 의무를 진다.이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사    

 

선관주의의무의 내용은 매우 넓고 신탁계약의 내용에 따라 다양하게 나타날 수 있다. 신탁재산의 관리처분에 관한 수탁자의 행동이 타인의 재산을 관리하는 자의 행동으로서 합리적인가를 기준으로 판단하므로, 선관주의의무의 내용 및 그 위반 여부는 수탁자의 행동을 개별적으로 판단해야 한다. 충실의무의 경우에 수탁자의 특정한 행위가 바로 충실의무 위반이 되는 것과 차이가 있다. 수익자에게 손해가 발생했다고 해서 바로 선관주의의무 위반이 되는 것도 아니다.  이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사  


선관주의의무 위반의 예로는, 신탁재산의 관리에 관한 사유로, 수탁자가 신탁재산인 현금을 금고에 사장하여 그 이자수입을 올리지 않은 경우, 신탁재산의 점유를 상실함으로써 그 소유권을 상실시킨 경우, 가옥의 파손에 관하여 적당한 시기에 적절한 수선을 게을리하여 못 쓰게 만든 경우, 채권에 관하여 권리행사를 게을리하여 소멸시효에 걸리게 한 경우, 위험한 투자를 하여 신탁재산 원금을 상실시킨 경우를 들 수 있고, 신탁재산의 처분에 관한 사유로, 신탁재산을 현 상태대로 관리해야 함에도 불구하고 신탁재산에 질권․저당권 등을 설정하거나 신탁재산을 타에 매각한 경우, 신탁재산을 일정액 이상 매각해야 함에도 불구하고 일정액 이하로 매각한 경우, 은행에 예금해야 할 신탁재산인 금전으로 주식을 구입한 경우, 신탁재산에 대한 채무를 면제한 경우 등을 들 수 있다고 한다.이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사


구신탁법은 ‘신탁의 본지에 따라’라는 표현을 사용하였는데, 위 대법원 2004다24557 판결은 신탁사업을 추진하는 데 있어서 선관주의의무뿐만 아니라 경제성이 없는 경우에는 본래의 신탁계약에 따른 사업추진을 변경하도록 하는 것도 선관주의의무의 내용을 이룰 수 있다고 하였으므로, ‘신탁의 본지’는 당초의 신탁계약을 그대로 이행하는 것만을 의미하지는 않는다.이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사


자본시장법에서 요구하는 은행 및 신탁회사와 같은 전문수탁자의 주의의무는 신탁법에서 수탁자에게 일반적으로 요구하는 선관주의의무보다는 더 높은 수준이 되어야 한다고 설명하기도 한다. 신탁법상의 선관주의의무도 대체로 수탁자가 전문수탁자인 신탁회사인 경우에 문제가 되므로, 신탁법상의 선관주의의무와 자본시장법상의 선관주의의무에서 요구하는 수준이 차이가 있다고 하기 보다 신탁행위가 다르기 때문에 선관주의의무의 내용에 차이가 있을 것이다.이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사


1. 선관주의의무 위반의 효과

 

1.1. 원상회복 의무 및 손해배상 의무

 

수탁자가 선관주의의무를 위반하면 신탁법 제43조(구신탁법 제38조)에 따라 원상회복의무 또는 손해배상의무를 부담한다. 

이는 선관주의의무 위반이 신탁사무의 기본적인 내용에 관한 주의의무 위반으로서, 신탁계약의 채무불이행에 해당하는 경우에 부담하는 의무이다.이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사

 

○ 채무불이행으로서의 선관주의의무 위반이 인정된 예

 

▻ 대법원ᅠ2002. 3. 26.ᅠ선고ᅠ2000다25989ᅠ판결ᅠ

토지개발신탁계약의 수탁자가 경영과 재무구조가 부실한 건설회사를 시공업체로 선정한 뒤, 시공사가 공사 선급금을 신탁사업과 무관한 용도로 사용할 것을 알면서도 채권 확보에 대한 대책도 없이 선급금 지급 규정을 어기면서 선급금 명목으로 150억 원의 거액을 일시금으로 지급하는 배임행위를 하였고, 급기야 시공사가 부도가 나 공사는 착공되지도 않은 상태에서 수탁자의 대표이사 등 임직원들마저 그와 같은 배임 등의 혐의로 구속되어 이 사건 신탁사업을 더 이상 수행할 수 없게 된 점을 알 수 있다고 판단하여 신탁사업이 장기간 수행되지 않은 원인과 관련하여 피고의 책임을 인정하다.이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사


위 사건에서, 수탁자의 선관주의의무 위반 등을 이유로 위탁자가 신탁계약을 해지하였고, 원심은 계약해지를 인정하였는데, 대법원은 원심이 인정한 해지사유는 잘못이지만, 결과적으로 해지는 적법하다고 보았다.이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사

 

▻ 서울고등법원 2006. 12. 15. 선고 2005나73978 판결

IMF 외환위기사태 등의 외부적인 환경에 부실경영이라는 내부적인 문제로 인하여 자금사정이 악화되고, 존립 자체가 불투명해질 정도로 방만한 경영을 해오는 등, 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니함으로써 이 사건 신탁계약에 따른 토목공사와 부대시설 공사를 완료하여 일체로서의 공업단지를 조성하여야 할 의무를 이행하지 아니하였고, 건설회사에 대한 배분계약도 불이행하여 배분대금 70억 원을 반환하게 되었음에도 위와 같은 방만한 경영으로 70억 원을 제대로 사용하지 못하고, 달리 이를 반환할 방법도 없어, 결국 이 사건 공단 부지 398,810㎡ 중 공장용지 304,585㎡가 건설회사의 신청에 의한 임의경매로 상실됨에 따라, 이로써 이 사건 신탁계약이 목적을 달성할 수 없어 종료된 사건에서 353억여 원의 신탁사무처리비용 및 신탁보수를 105억여 원으로 제한한 사례이다.이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사

 

○ 채무불이행으로서의 선관주의의무를 인정하지 않은 사례

 

채무불이행으로서의 선관주의의무를 인정하지 않은 사례로는, 대법원 2006. 6. 9. 선고 2004다24557 판결이 있다.이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사


이 판결의 사실관계는 다음과 같다.

1997. 11. 5. 지하 6층, 지상 16층 규모의 중대형의 오피스텔을 신축·분양하고, 신탁사업의 소요자금은 피고 케이비가 금융기관의 차입금(총사업비의 70% 이내)과 분양수입금으로 조달하되 분양수입금 중에서 공사대금에 앞서 위 차입금을 우선하여 변제하고, 위탁자 겸 수익자인 원고들의 수익은 건물이 준공된 후 지상 2, 3층 전체와 지하 1층 분양면적 중 200평의 소유권을 이전하는 방식에 의하여 대물로 지급받되 정산 후 수익부분은 원고들의 수익으로 하기로 하는 내용의 토지신탁 기본약정을 체결하였다.이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사


피고 서진은 1997. 12. 22.경 원고들 명의로 창원시장으로부터 위 오피스텔에 관한 건축허가를 받았고 나아가 1998. 1. 19. 원고들과의 약정을 통하여 원고들에게 신축 오피스텔 건물의 지상 2, 3층과 지하 1층 약 200평을 수익으로 보장하고 이 사건 토지신탁사업에 따라 신탁사업 종료시까지 발생하는 비용과 제세공과금은 피고 서진의 부담으로 하되 사업종료시 순수이익은 피고 서진이 갖기로 하였다.이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사


피고 케이비는 1998. 1. 23. 원고들과 사이에 위 1997. 11. 5.자 약정에 기초하여 그 약정과 같은 내용(건축연면적은 38,213.38㎡로 조정함)으로 분양형 토지신탁계약을 체결하였다.이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사


피고 서진이 1997. 12.경 모델하우스를 완공한 후 사전분양에 들어갔으나 1998. 5. 중순경까지 총 175실 중 6실만이 분양되는 등 분양에 실패하자 피고 케이비는 기존의 건축설계에 의한 오피스텔 신축 및 분양사업은 수익성이 없다고 판단하고 공사도급계약체결을 미루어 왔고, 그 후 피고 케이비는 피고 서진의 요청에 따라 1999. 3. 4. 신축 오피스텔을 중소형 중급 오피스텔로 설계변경하는 것을 조건으로 하여 피고 서진과 사이에 공사도급계약을 체결하였으나, 피고 서진은 1999. 6. 10. 주식회사 동평토건에게 토공 및 흙막이 가시설 공사를 하도급 준 후 공사를 수행하다가 1999. 11.경 공사를 중단하였다.이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사


위 분양 당시는 이른바 IMF 경제위기하에서 지역경제가 침체되어 있었고 당초 계획한 오피스텔은 중대형의 고급 오피스텔로 분양가가 높았기 때문에 오피스텔 사전 분양에 실패하였던 것으로, 오피스텔 분양사업을 성공적으로 수행하기 위해서는 건축규모를 중소형 중급 오피스텔로 변경하여 공사원가를 대폭 줄이고, 분양가를 합리화하며, 상가규모를 축소하는 등의 방향으로 건축설계를 변경할 필요성이 있었다.이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사


원고들과 피고 케이비 사이의 신탁계약에 의하면, 원고들의 동의를 얻어야 신탁계약의 내용을 변경할 수 있었으므로 피고들은 원고들에게 수차례 설계변경의 필요성을 설명하고 그에 대한 동의를 구하기 위하여 노력하였으나, 수익감소를 우려한 원고들의 설계변경에 대한 반대로 설계변경이 이루어지지 못하고 원고들은 피고 케이비에게 2000. 12.경 최종적으로 설계변경에 동의하지 않겠다는 의사를 전하고 2001. 3.경 신탁계약을 해지한다는 의사표시를 하였다.이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사

 

위 대법원 2004다24557 판결에서 유의할 점은, 선관주의의무의 위반에는 주의의무 위반이 채무불이행에 해당하여 손해배상의무가 발생하는 경우와 주의의무위반이 채무불이행으로서 손해배상의무가 발생하는 것은 아니지만 비용상환청구권에 영향을 줄 수 있는 경우로 나누면서, 전자를 인정하지 않으면서도 후자를 인정하였다는 점이다. 이응세변호사 법무법인바른 신탁변호사 신탁법변호사


(다음 글에서는 선관주의의무 위반의 효과로서 '비용상환청구권의 제한'을 설명합니다)


이응세 변호사 법무법인 바른

2014년 - 현재 금융투자협회 신탁포럼 위원

2013년          서울대학교 금융법센터 금융법무과정 (신탁법)



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부동산 신탁등기 부동산법률상담

 

 

 

부동산법률상담 변호사가 살펴본 신탁법상 신탁이라는 것은 특정의 재산권을 타인으로 하여금 일정한 자의 이익 혹은 일정한 목적을 위해 그 재산권을 관리하거나 처분하게 하는 것을 말하는데요. 이 경우에 등기해야 할 재산권의 신탁은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있게 됩니다. 즉 이 때 하는 등기를 신탁등기라고 하게 되는데요.

 

 

부동산 신탁등기는 수탁자를 등기권리자로 보고 위탁자를 등기의무자로 보게 됩니다. 부동산법률상담 변호사가 살펴본 바로 수탁자는 단독으로 부동산 신탁등기를 신청할 수 있게 됩니다. 수익자나 위탁자 또한 수탁자를 대위해서 신탁등기를 할 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

오늘은 이 부동산 신탁등기에 대해 부동산법률상담변호사와 함께 살펴보고자 하는데요.

 

신탁등기는 신탁재산인 부동산에 관한 권리이전으로 인해서 그 권리자가 신탁재산에 속하지 않게 된 경우에 신탁등기 말소 신청의 경우 이전등기의 신청과 동일한 서면으로 하게 됩니다.

 

 

 

 

부동산 신탁의 경우 신탁회사가 인수할 수 있는 것은 지상권이나 토지의 임차권까지를 신탁재산으로 하는 경우도 있는데요.

 

 

부동산신탁이 이뤄지는 경우 개개의 재산권마다 신탁자를 등기권리자, 위탁자 또는 유언에 읜한 부동산신탁의 경우에 상속인 드을 등기의무자로 하는 신탁등기에 의해 공시하지 않으면 제3자에게 대항할 수 없게 됩니다.

 

 

 

 

부동산법률상담 변호사가 살펴 본 부동산 신탁은 신탁목적에 따라서 관리신탁과 처분신탁으로 나누게 되는데요. 관리신탁의 경우 부동산을 관리해 지대, 집세 등을 징수하는 신탁이 되고 처분신탁은 부동산을 환가처분하는 신탁이게 됩니다.

 

 

이러한 부동산 신탁은 사실상 부동산은 있지만 경험과 자금이 없어 관리나 활용에 어려움을 겪는 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 고객이 맡긴 신탁재산인 부동산을 효과적으로 관리하고 개발함으로 그 이익을 돌려주게 되는 제도인데요.

 

 

 

 

사실 이렇게 부동산 신탁을 진행하시다보면 신탁등기를 하지 않아 법률분쟁에 휘말리거나 불이익을 당하는 등의 문제가 발생하게 됩니다. 그 외에도 다양한 문제로 부동산 신탁으로 인한 법률분쟁에 휘말리게 되는데요.

 

 

이 때에는 복잡한 신탁법이나 부동산과 관련된 법률문제로 곤란을 겪게 되는 경우가 많습니다.

 

 

 

 

따라서 이 때에는 주저하지 마시고 부동산법률상담을 받으시는 것이 좋습니다. 관련해 경험과 지식을 가진 부동산법률상담 변호사가 도움이 될 수 있습니다. 부동산법률상담 필요하시다면 이응세변호사가 도움이 되겠습니다.

 

 

 

 

 

 

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명의신탁약정 효력 부동산변호사

 

 

 

명의신탁약정 효력에 관하여 부동산변호사가 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 살펴보면 명의신탁약정은 무효로 하고 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다고 규정하고 있습니다.

 

 

다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 않는데 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다.

 

 

 

 

부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 등기하도록 한 명의신탁자는 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일부터 1년의 기간 이내에 실명등기하여야 하는데요.

 

 

부동산변호사가 설명한 위 기간 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니한 경우 그 기간이 경과한 날 이후의 명의신탁약정 등의 효력에 관하여는 제4조의 규정을 적용하게 됩니다.

 

 

 

 

그런데 기존 명의신탁에 대한 실명등기의무 및 그 명의신탁약정 등의 효력에 관하여 좀 더 살펴보면 헌법상 소급입법에 의한 재산권 박탈 또는 이로 인한 재산권보장 원칙의 침해에 해당하는지 및 과잉금지의 원칙이나 평등의 원칙에 위배되는지에 대해 부동산변호사와 판례를 보며 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 


기존 명의신탁까지 규율대상에 포함시킴으로써 제한되는 사익보다 공적인 이익이 클 뿐만 아니라, 기존 명의신탁자의 권리가 부당하게 일방적으로 침해될 위험성을 여러 규정을 통하여 배제하고 있다는 점에서 보호될 공익에 비하여 국민의 신뢰보호나 법적 안정성을 더 크게 해치지는 않기 때문에 소급입법에 의한 재산권 박탈 또는 이로 인한 재산권보장 원칙의 침해에 해당하지 않는다고 할 것입니다.

 

 

 


실명등기의무의 유예기간인 1년은 과잉금지의 원칙에 위배될 정도의 단기라고는 할 수 없으며, 기존 명의신탁자에 대하여도 과징금을 부과한다는 것이 평등의 원칙에 위반된다고 할 수 없다고 판시하였습니다.

 

 

 


따라서 기존 명의신탁에 대한 실명등기의무 및 그 명의신탁약정 등의 효력에 관한 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조 제1항 본문, 제12조 제1항이 헌법상 소급입법에 의한 재산권 박탈 또는 이로 인한 재산권보장원칙의 침해에 해당한다거나 과잉금지의 원칙이나 평등의 원칙에 위배된다고 할 수는 없을 것으로 보입니다. 지금까지 부동산변호사 이응세변호사였습니다.

 

 

 

 

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수탁자 보상청구권 신탁소송변호사

 

신탁재산에 관한 조세, 공과(公課), 기타 신탁사무를 처리하기 위한 비용은 신탁재산의 명의자이자 관리자인 수탁자가 제3자에 대하여 부담하게 되는데요. 수탁자는 신탁을 관리하는 사람을 말합니다.

 

수탁자는 법에 따라 그리고 신탁문서에 명시된 권한을 가지며 신탁내용을 구현하기 위해 필요한 행위를 할 묵시적 권한이 있습니다.

 

 

 

 

수탁자로서는 위와 같은 채무를 신탁재산으로 변제할 수도 있고, 자신의 고유재산에 속하는 금전으로 변제할 수도 있는데요. 신탁사무가 정당하게 행해진 한 위와 같은 비용은 실질적으로 신탁재산의 채무이기 때문에 자신의 고유재산으로써 이를 변제한 수탁자는 신탁재산으로부터 보상을 받을 수 있어야 할 것입니다.

 

 

 

 

신탁소송변호사가 참고한 신탁법 제42조에서 규정하고 있는 수탁자의 보상청구권(비용상환청구권)은 수탁자가 신탁사무의 처리에 있어서 정당하게 부담하게 되는 비용 또는 과실 없이 입게 된 손해에 관하여 신탁재산 또는 수익자에 대하여 보상을 청구할 수 있는 권리라고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

수탁자가 재임 중에는 신탁재산의 관리인이 수탁자 자신이어서 신탁재산에 대하여 보상청구권(비용상환청구권)을 강제집행과 같은 방법으로 행사할 수는 없지만 수탁자의 임무가 종료한 후에는 신수탁자를 상대로 보상청구권을 행사하여 신탁재산에 대하여 강제집행을 할 수 있습니다.

 

같은 조 제1항에서 규정하고 있는 바와 같이 신탁재산을 매각하여 그 매각대금으로 다른 권리자에 우선하여 보상청구권의 변제에 충당할 수 있을 뿐이지만, 수탁자의 신탁재산에 대한 보상청구권(비용상환청구권)은 수탁자가 개인적으로 갖는 권리로서 독립성을 인정할 수 있으므로 양도될 수도 있고 권리질의 목적도 될 수 있습니다.

 

 

 

 

다만, 수탁자가 신탁법 제42조 제1항에 의하여 신탁재산에 대하여 행사하는 소위 자조매각권은 수탁자가 신탁재산의 명의인으로서 관리처분권을 가지는 데에 근거한 것이고, 수탁자가 자조매각권을 행사함에 있어서는 신탁재산의 관리인으로서 신탁의 목적에 따라 신탁재산을 처분하여야 하는 제한이 따르게 되는데요.

 

 

 

 

 

따라서 개인으로서의 수탁자가 신탁재산에 대하여 가지는 보상청구권(비용상환청구권)에 관한 질권자라고 하더라도 신탁재산에 대하여 자조매각권을 직접 행사할 수는 없다고 볼 수 있습니다. 이외에도 궁금하신 점이나 법률적 자문이 필요하시면 신탁소송변호사 이응세변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.

 

Posted by 이응세

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횡령죄 성립 명의신탁 부동산처분

 

횡령죄에 관하여 형법을 보면 타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 그 반환을 거부한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1,500만원 이하의 벌금에 처하게 되는데요.

 

부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조에 의하면 명의신탁약정은 무효로 하며 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 합니다.

 

 

 

 

 

다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하며 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다.

 

그리고 부동산실명법 제11조 제1항 본문은 이 법 시행 전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한 명의신탁자는 이 법 시행일부터 1년의 기간 이내에 실명등기 하여야 합니다.

 

 

 

 

부동산실명법 제12조 제1항은 제11조에 규정된 기간 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니한 경우 그 기간이 경과한 날 이후의 명의신탁약정 등의 효력에 관하여는 제4조의 규정을 적용한다고 규정하고 있습니다.

 

건물에 대한 명의신탁의 효력을 살펴보면, 유예기간 내에 실명등기를 하지 않았으므로 위 명의신탁약정 및 등기는 무효가 될 것입니다.

 

 

 

 

부동산실명법 시행 전에 부동산 소유자로부터 명의신탁 받은 자가 부동산실명법이 정한 유예기간 이내에 실명등기를 하지 않은 상태에서 임의로 처분한 경우 횡령죄 성립여부에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

부동산을 소유자로부터 명의수탁 받은 자가 이를 임의로 처분하였다면 명의신탁자에 대한 횡령죄 성립이 되며, 그 명의신탁이 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 이루어졌고 같은 법이 정한 유예기간 이내에 실명등기를 하지 아니함으로써 그 명의신탁약정 및 이에 따라 행하여진 등기에 의한 물권변동이 무효로 된 후에 처분행위가 이루어졌다고 하여 달리 볼 것이 아닌데요.

 

 

 

 

신탁자가 그 소유명의로 되어 있던 부동산을 수탁자에게 명의신탁 하였는데, 수탁자가 임의로 그 부동산에 관하여 근저당권을 설정하였다면 신탁자에 대한 횡령죄 성립이 되고, 그 명의신탁이 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 이후에 이루어진 것이라고 하여 달리 볼 것은 아닙니다.

 

 

 

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