2016년 8월 12일 건설경제신문에 게재된 글입니다.

  

유치권은 민법 제320조에 따른 민사유치권과 상법 제58조에 따른 상사유치권이 있다.

민사유치권은 점유하는 물건에 관하여 생긴 채권이 있어야 성립하지만, 상사유치권은 그에 한하지 않고 상인 간의 상행위로 인한 채권이 있으면 성립할 수 있다. 한편 민사유치권의 대상이 되는 물건은 채무자가 아닌 다른 사람의 물건에도 성립할 수 있지만, 상사유치권은 채무자의 물건에 대하여만 성립할 수 있다. 채권이 변제기가 있어야 유치권이 성립한다는 점에서는 동일하다. 이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

A회사가 B회사에 자재를 공급하고 자재대금을 받지 못한 상태에서, B회사가 신축한 건물을 임차하여 영업을 하면서 건물을 점유하고 있는 경우를 예로 들어보면, 이때 A의 B에 대한 자재대금채권은 A가 임차하여 점유하는 건물에 관한 채권이 아니므로, A에 민사유치권은 성립하지 않는다. 그러나 A와 B가 모두 상인이고, A의 자재대금채권은 A와 B 사이의 상행위로 인한 채권이며, A가 점유하는 건물은 채무자인 B 소유의 건물이므로 A의 자재대금채권을 위하여 건물에 대한 상사유치권이 성립할 수 있다.이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

민사유치권과 상사유치권의 차이는 효력에서 크게 나타난다. 일단 유치권자는 채무자뿐만 아니라 모든 사람에게 유치권을 주장할 수 있으므로, 유치권이 성립한 건물에 경매가 진행되어 제3자가 낙찰을 받아 소유권을 취득하더라도 유치권자는 자신의 채권을 변제받을 때까지는 새로운 소유권자인 제3자에게 건물을 인도할 의무가 없는 것이 원칙이다.
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한편 건물에 경매가 개시되어 경매개시결정의 등기가 마쳐진 이후에 민사유치권이 성립한 경우에는 유치권자는 그 경매에서 건물을 낙찰받아 소유권을 취득한 자에게 유치권을 주장할 수 없다. 이와 달리 경매개시결정 등기가 마쳐지기 전에 민사유치권이 성립한 경우에는 유치권자는 건물을 낙찰받아 소유권을 취득한 자에게 유치권을 주장할 수 있다. 타인의 근저당권, 가압류, 세금체납에 따른 체납처분의 등기가 있은 후에 민사유치권이 성립하고 그 이후에 경매개시결정 등기가 이루어진 경우에도 유치권자는 건물을 낙찰받아 소유권을 취득한 자에게 유치권을 주장할 수 있다(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 판결, 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

이와 달리 상사유치권의 경우에는 경매개시결정 등기 이전에 유치권이 성립하였더라도 그 이전에 근저당권이 설정되어 있었다면, 그 근저당권자 및 그 근저당권에 기하여 개시된 경매절차에서 낙찰받아 소유권을 취득한 자에게는 유치권을 주장할 수 없다. 위의 예에서 A의 유치권이 성립하기 전에 그 건물에 C가 근저당권을 취득하였고, A의 유치권이 성립한 후에 C가 경매를 신청하고 그 경매에서 D가 낙찰받았다면, A는 C 및 D에게 유치권을 주장할 수 없다(대법원 2013. 3. 28.선고 2012다94285 판결).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사


신문기사 원문 링크입니다.

http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201608111101434310541


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Posted by 이응세

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부동산담보신탁 근저당권설정등기

 

 

 

근저당권은 저당권의 일종인데요. 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 근저당권이라고 합니다. 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하며 결산기에 채권최고액의 한도 내에서 우선변제를 받기 위해서는 근저당권설정등기를 진행해야 합니다.

 

 

부동산담보신탁은 부동산신탁회사가 제공하는 상품중의 하나로 기존의 저당권을 대체할 수 있는 방법이 되기도 하는데요. 대출받기를 원한다고 하면 해당하는 사람은 부동산신탁회사에게 담보제공을 목적으로 소유권이전을 한 뒤 이에 대한 담보신탁 증서를 발급 받고 금융기관에 이를 담보로 제공할 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

즉 부동산담보신탁은 부동산의 관리와 처분을 부동산신탁회사에 신탁한 뒤에 수익증권을 발급해 이를 담보로 금융기관에 자금을 빌리는 제도를 말하는 것입니다.

 

 

만약 근저당권이 설정된 부동산이 사해행위에 의해 양보담보 목적으로 이전된 후 근저당권설정등기가 말소된 경우 혹은 부동산이 담보신탁목적으로 이전된 경우 사해행위취소의 범위와 원상회복의 방법은 무엇이 있을까요? 오늘은 대법원 2014.1.23. 선고 2013다72169 판결을 통해 이러한 내용들을 살펴보고자 합니다.

 

 

 

 

판결을 살펴보면 근저당권이 설정된 부동산이 사해행위로 이전되게 되면 그 이전에 양도담보를 위한 경우라고 해도 사해행위는 부동산의 가액에서 근저당권의 피담보채무액을 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립한다고 보아야 한다고 명시하고 있는데요.

 

 

또한 사해행위 후 변제 등에 의해 근저당권설정등기가 말소된 경우 그 부동산의 가액에서 근저당권의 피담보채무액을 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 가액의 배상을 구할 수 있을 뿐이라고도 밝히고 있습니다.

 

 

 

 

또한 이런 법리는 그 부동산이 담보신탁을 목적으로 이전된 경우에도 마찬가지라고 명시하고 있는데요.

 

또한 근저당권설정등기가 사해행위로 인한 소유권이전등기보다 나중에 말소된 경우, 근저당권설정등기의 말소등기와 소유권이전등기가 같은 날 접수되어 함께 처리되어 그 원인일자가 동일한 경우에도 마찬가지라고 밝히고 있습니다.

 

 

 

 

오늘은 이렇게 부동산담보신탁과 근저당권설정등기 등에 따른 판례 내용을 살펴보았습니다.

 

담보신탁은 부동산신탁회사의 신용에 대한 문제나 금융기관의 관련내부 규정이 아직 우리나라는 미흡한 부분이 있어 때로 문제가 발생하는 경우가 있습니다. 이 때에는 각 이해관계를 비롯해 권리관계 등을 꼼꼼히 살펴 가려내어야 하는데요.

 

 

 

 

홀로 관련해 소송을 준비하시거나 법률 내용을 살펴보기에는 어려운 부분이 많습니다. 이 때에는 관련해 경험과 지식이 있는 신탁소송변호사에게 도움을 받으시는 것이 현명한 방법일 수 있습니다.

 

신탁소송 법률상담 이응세 변호사가 도움이 되겠습니다.

 

 

 

 

 

 

Posted by 이응세

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근저당권 경매절차정지 보증공탁 담보적효력

 

민사소송법을 살펴보면 소송비용의 담보제공에 관하여 피고에게 '질권자와 동일한 권리'를 인정하고 있는데요. 이는 민사집행법에 의하면 민사집행법에 규정된 담보에는 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 민사소송법 제123조를 준용한다고 규정하고 있습니다.

 

그럼 근저당권에 기한 경매절차정지를 위한 보증공탁 담보적효력이 미치는 범위에 관하여는 어떻게 되는지 판례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 근저당권에 기한 경매절차의 정지를 위한 보증공탁은 그 경매절차의 정지 때문에 채권자에게 손해가 발생할 경우에 그 손해배상의 확보를 위하여 하는 것입니다.

 

그 담보적효력이 미치는 범위는 위 손해배상청구권에 한하며 근저당권의 피담보채권이나 근저당권설정등기말소소송의 소송비용에까지 미치는 것은 아니라고 판시하고 있습니다.

 

여기서 근저당권 설정등기말소등기청구사건에 관하여 소송비용액확정결정신청을 하였다는 내용의 권리신고서와 접수증명만을 제출한 경우라면 소송비용액확정결정신청을 하였다고 하여 담보권리자로서 적법한 권리행사를 한 것이라고는 볼 수 없습니다.

 

 

 

 

 

근저당권 설정등기란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말합니다.

 

반면 근저당권 말소등기란 근저당권등기가 등기 전부터 또는 그 후에 어떠한 사유로 실체관계와 들어맞지 않게 된 경우 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기를 말합니다.

 

근저당권 말소등기 신청은 등기권리자와 등기의무자(근저당권자)가 공동으로 등기소에 출석해 근저당권말소등기 신청서를 작성하고, 일정한 구비서류를 첨부해 신청해야 합니다.

 

 

 

 

그러나 대리인으로 하여금 신청하게 할 수도 있는데 그렇다고 대리인이 반드시 법무사나 변호사이어야 하는 것은 아닌데요. 상대방에게 등기 신청에 관한 권한을 위임해 신청하게 할 수도 있습니다.

 

등기소에서는 등기 신청의 접수 자체를 거부할 수는 없으나, 등기 신청서를 작성하지 않고 구비서류만 가지고 와서 구두로 등기를 신청하는 경우, 등기 신청서의 제출을 권유할 수 있고, 등기 신청인 또는 그 대리인이 출석하지 않은 경우에는 본인(또는 대리인)이 직접 출석해서 신청하도록 권유할 수 있습니다.

 

Posted by 이응세

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