명의신탁, 주택임대차계약 대항력

명의신탁, 주택임대차계약 대항력

 

 

 

명의신탁은 소유관계를 공시하도록 되어 있는 재산에 대해 소유자명의를 실소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 해놓는 것을 말하게 되는데요. 부동산명의신탁은 그 부동산에 관해 소유권 등기를 다른 사람 이름으로 해두고 신탁자와 수탁자 사이에 공증을 거친 소유권 확인 증서를 따로 만들어 놓음으로 이뤄지게 됩니다.

 

 

이렇게 명의신탁이 된 재산의 소유관계는 신탁자와 수탁자 사이에서 소유권이 그대로 신탁자에게 있긴 하지만 대외관계나 제3자에 대한 관계에서는 소유권이 수탁자에게 이전되거나 귀속될 수 밖에 없는데요. 그렇기 때문에 수탁자가 신탁자의 승낙없이 신탁 재산을 처분하는 경우에 제3취득자는 선의나 악의를 불문하고 적법하게 소유권을 취득하게 됩니다.

 

 

 

 

최근 실제소유자는 A이며 등기부상 소유자가 B인 아파트를 실제 소유자인 A와 C가 주택임대차계약을 체결하게 되었는데요. 여기서 명의신탁자는 A가 되며, 명의수탁자는 B가 됩니다.

 

 

그런데 주위에서 명의신탁의 경우에는 명의수탁자에게 소유권한이 있어서 명의신탁자와 계약을 하면 집에서 쫓겨날 위험도 있다고 들은 C, 더욱이 이는 나중에 주택임대차보호법 상의 보호도 받지 못한다고 들어 걱정이 된 C는 보호를 받을 수 없게 되는지 문의를 하게 되었습니다.

 

 

 

 

부동산실권리자명의 등기에 관한법률 제4조에서는 명의신탁약정의 효력에 대해 '명의신탁약정은 무효로 한다고 명시하고 있습니다. 뿐만 아니라 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다고도 명시하고 있는데요.

 

 

다만 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않다고 나타내고 있습니다. 이러한 사항들의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고도 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

판례에서는 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결되는 경우에 한정된다고 할 수는 없으며 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관해 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 보았습니다.

 

 

또한 임차인은 등기부상 주택의 서유자인 명의 수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대해 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다고 나타내고 있습니다.

 

 

 

 

그러면서도 주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 뒤 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함해 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 명의수탁자는 주택임대차보호법에 따라 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계했다고 보아야 한다고 나타내고 있습니다.

 

 

 

 

즉 C과 임대차계약을 체결한 명의신탁자 A는 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관해 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 자라고 할 수 있기 때문에 명의수탁자인 B에게 대항할 수 있게 됩니다.