건축공사와 유치권의 성립 [이응세변호사 법무법인바른]

2016년 8월 5일 건설경제신문에 게재된 글입니다.
 

건축공사를 시행한 뒤에 공사대금을 받지 못하는 건설업자는 유치권 행사를 통하여 공사대금채권을 변제받는 방법이 매우 효과적이다. 유치권은 별도의 합의나 등기가 필요없이 성립하고 효과도 강력하기 때문이다. 그러나 법률상 요건을 갖추어야 유치권이 성립할 수 있다. 이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

먼저 유치권을 행사하려는 건물과 관련된 공사대금채권이어야 유치권으로 보호받을 수 있다. 건설업자에게 건축자재를 납품한 채권은 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니므로, 건설업자에게 자재를 공급한 자의 자재대금채권으로는 유치권이 성립할 수 없다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

유치권은 건물의 전부에 대하여 성립한다. 다세대주택의 건축공사를 시행하고 그 공사대금채권으로 다세대주택을 점유하는 경우에, 공사대금이 사실상 다세대주택의 각 세대별로 나눌 수 있다고 하더라도 다세대주택 건축공사가 하나의 계약으로 이루어졌고 공사대금을 세대별로 나누어 지급하지 않으며 일률적으로 지급하기로 하였다면, 공사대금채권 전부와 다세대주택 전체가 서로 관련이 있다. 따라서 건축업자가 공사대금을 받지 못하여 다세대주택 중 일부 세대를 점유하고 있다면, 점유하는 건물부분의 유치권은 점유하는 건물부분에 해당하는 공사대금에 그치지 않고 다세대주택 전체에 대한 공사대금채권에 미치게 된다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

다음 그 채권이 변제기에 도달하여야 유치권이 성립할 수 있다. 유치권을 주장하는 자가 건물을 점유하고 있더라도, 그의 채권이 아직 변제기에 있지 않으면 유치권이 성립하지 않는다. 공사대금채권은 통상적으로 기성고에 따라 변제기가 정해지므로, 일부 기성공사대금의 변제기가 되었으면 그 채권을 담보하는 유치권이 성립할 수 있지만, 기성고에 달하지 않은 공사대금채권에는 유치권이 성립하지 않는다.이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

유치권의 성립 시기는 유치권과 다른 권리자들 사이에 누가 우선하는지를 정할 때 매우 중요하다. 완공된 건물에 하자가 있어서 도급인이 하자보수에 갈음한 손해배상청구를 하면서 공사대금채권과 동시이행 항변을 하였는데 하자보수금액이 공사잔금을 넘는 경우에, 하자보수 손해배상채권과 공사대금채권은 동시이행 관계에 있으므로, 하자보수의무나 그에 갈음하는 손해배상의무를 이행제공하지 않는 이상 공사대금채권을 위한 유치권은 성립할 수 없다(대법원 2014. 1. 16. 선고 2013다30653 판결).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

유치권은 채권자가 건물을 점유하고 있어야 성립하고, 점유를 잃으면 유치권도 소멸한다. 일단 점유를 시작하였는데 타인의 불법적인 침탈로 점유를 잃은 경우에도 유치권이 소멸하는 것은 같지만(대법원 2012. 2. 9. 선고 2011다72189 판결), 침탈당한 건물점유의 반환을 구하는 소송을 침탈당한 때로부터 1년 이내에 제기하여 점유를 반환받으면 당초부터 점유상실이 없었던 것이 된다(민법 제192조, 제204조).이응세변호사 법무법인바른 건설변호사 건설소송변호사

신문기사 원문 링크입니다.

http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201608041005112090153

이응세 변호사 (법무법인 바른)